BR Properties - Locação de imóveis comerciais

A BR Properties é uma empresa de locação de comerciais. A maioria dos prédios que a empresa loca foram construidos pela própria empresa e são prédios de padrão AAA alugados para grandes empresas. A empresa tem finanças saudáveis, com um Fluxo Financeiro Operacional razoável, dividendos razoaveis e uma direção bastante satisfatória, que tomou medidas adequadas neste momento de crise no Brasil para diminuir a dívida, distribuir dividendos e manter a empresa lucrativa. Mas então por que a cotação caí há dois anos já? E será que a empresa é um bom investimento hoje ao preço de R$10,50 que equivale a mais ou menos 0,5 vezes o valor patrimonial da empresa, ou a empresa é ruim e vai continuar caindo? É isso que tentarei desvendar neste artigo.

Por que caí a 2 anos?

A empresa caiu pois ela subiu muito nos anos anteriores quando os imóveis se valorizavam rapidamente. Houve uma bolha imobiliária no Brasil e agora ela está murchando. Não acho que haverá uma explosão da bolha e uma catástrofe como na Espanha, onde os imóveis ficaram extremamente baratos da noite pro dia, mas sim que os imóveis no Brasil nos próximos anos devem simplesmente ter uma valorização inferior a inflação de 6,5%, então a bolha irá simplesmente murchar lentamente trazendo os imóveis de volta a seu preço justo daqui a 5 anos, Isso é exatamente o que ocorreu na Polônia de 2009 a 2014, aonde se pode observar o lento murchar dos preços inflados.

Finanças da Empresa

Eu sempre começo a analizar uma empresa com a tabelinha que mostra trimestre a trimestre como vai a receita e o lucro dela. A receita e o lucro devem subir ano a ano num empresa boa. No caso de empresas de imóveis não ligar muito para o valor do lucro, pois muitas empresas de imóveis colocam a valorização não realizada de seus imóveis e isso é um efeito virtual que não trás dinheiro real para o bolso do acionista. Mas não se preocupe, há um outro indicador, o "Fluxo Financeiro Operacional" que é um equivalente do lucro tradicional. Ele conta o Fluxo de Caixa Operacional da empresa e subtraí disso o gasto com juros, e isso é exatamente o que "lucro" que eu procuro numa empresa! Então vamos aos dados básicos da BR Properties:

Ano	Patrimonio	Receita líquida	Lucro (BASTTER, incluí valorizacão)	Lucro (FFO ajustado, não incluí valorizacão)	Caixa	Dívidas	Cotação	# Ações
	M R$	M R$	M R$	M R$	M R$	M R$		M
1T11		78	22	24			17,3	139,5
2T11		84	158	36			17,6	174,7
3T11		91	84	42			17,2	180
4T11	3693	90	71	35	1032	2083	17,9	180
1T12		101	453	41				310
2T12		161	332	5			23	310
3T12		168	259	30			23,8	310
4T12	8015	201	183	65	574	5252	25,8	311,6
Total 2012		631	1227	141
1T13	8192	226	85	77	771	5529	21	311
2T13	8092	238	49	88,8	661	5682	19	311
3T13	8187	237	99	75	840	5369	18	311
4T13	7711	223	-149	66	951	5592	17	311
Total 2013		924	84	306,8
1T14	7734	233	59	57	814	5536	17	311
2T14	6104	223	183	65	790	4991	13 a 15,5	311
3T14	6218	191	191	62	603	4166	13 a 15	311
4T14
Total 2014		647	433	184

Ano	# Ações	VPA por ação	L por ação	L FFO por ação	Dividendos	Área – Escritórios	Área – Galpões	Área – Varejo	Vacância → desde 2T14 Vacancia Escritorios
	M		R$	R$		1000m2	1000m2	1000m2	Financeira
1T11	139,5		0,16	0,17	0
2T11	174,7		0,9	0,21	0,1
3T11	180		0,47	0,23	0	300	767	101
4T11	180	20,52	0,39	0,19	0	298	767	99
1T12	310		1,46	0,13	0	398	1144	114	1,1
2T12	310		1,07	0,02	0,19	472	1144	114
3T12	310		0,84	0,1	0	472	1144	114
4T12	311,6	25,72	0,59	0,21	0	597	1190	114
Total 2012			3,96	0,45	0,19
1T13	311	26,34	0,27	0,25	0	619	1190	114	8,9
2T13	311	26,02	0,16	0,29	0,51	618	1213	114	10,8
3T13	311	26,32	0,32	0,24		597	1228	114	10,5
4T13	311	24,79	-0,48	0,21			1228	114	8,6
Total 2013			0,27	0,99	0,51	1834	4859	456	38,8
1T14	311	24,87	0,19	0,18		602	1228	114	8,1
2T14	311	19,63	0,59	0,21	6,01	602	361	114	9,6
3T14	311	19,99	0,61	0,2		588	361	15	9,2
4T14
Total 2014			1,39	0,59	6,01

Analisando a tabela da BR Properties dá pra ver que a empresa está bem:

1> Ela passou pelo momento dífícil do mercado de imóveis no Brasil em 2014 com FFO positivo em todos trimestres
2> Ela diminuiu sua dívida
3> O FFO é suficiente para pagar os dividendos de R$0,50 por ano

Mas há também uma resalva que faz com que os dados acima sejam bons, mas não excelentes: O FFO é de cerca de R$0,80 por ano por ação, que é suficiente para pagar R$0,50 mas não para expandi-lo. Para pagar mais dividendos o mercado precisa melhorar e os preços dos alugueis subir. Por isso a empresa é tão dependente do mercado. Se fizermos uma pressuposição razoável de que nos próximos anos os alugueis irão se valorizar somente o mesmo que a inflação, daí a renda de R$0,50 por ano parece pequena, meros 5% + proteção contra inflação com a cotação atual de R$10,50. Isso é quase o mesmo que se pode obter no tesouro direto ou numa boa debenture!

Medidas da administração para contornar a crise

A empresa fez várias vendas de ativos para diminuir a dívida. Abaixo uma lista dos últimos:

3T13 - vendeu Edifício Pateo Bandeirantes – Escritório AAA – São Paulo/SP – Área 17,5 mil m2, por R$442 M

1T14 - Vendeu todos galpões por R$3,18 bilhoes, distribuiu R$5,5 de dividendos por ação e pagou dívidas.

3T14 - Vendeu cotas do fundo Imobiliario Comercial Progressivo II por R$426 milhoes + cancelamento de dívida de 181 milhões

Com a subida dos juros é importante controlar a dívida e é muito bom saber que temos uma administração competente que sabe disso e trabalha no sentido de diminuir a dívida. Quanto menos dívida, menos juros pagos e quanto menos juros pagos, mais lucro para distribuir para o acionista e crescer a empresa!

Conclusão

A BR Properties é um investimento decente, como mostrei acima e está bastante discontada a 0,5x Valor Patrimonial, mas a empresa somente irá voltar a valer mais do que a cotação atual quando o mercado imobiliario no Brasil voltar a se aquecer e isso somente ocorrerá quando a economia voltar a crescer!